Emlak Terimleri Sözlüğü

İlan, imar ve tapu belgelerinde kullanılan 70 kavramın sade açıklaması. Tanımlar genel bilgilendirmedir; kaydın somut içeriği ve güncel mevzuat esas alınır.

A

Ada: Doğal veya yapay sınırlarla çevrili parseller topluluğu. Ada numarası, parsel numarasıyla birlikte taşınmazı tanımlamada kullanılır.

Aile konutu: Ailenin ortak yaşamını sürdürdüğü konut. Tapuda şerh görünmemesi, aile konutuna ilişkin hukuki korumaların hiç bulunmadığını göstermez.

Amortisman süresi: Gayrimenkul bedelinin kira geliriyle kaç yılda karşılanacağını anlatan basit gösterge. Boş kalma, gider ve vergiler hesaba katılmazsa gerçek net geri dönüşü göstermez.

Aplikasyon: Tapu planındaki sınırların zeminde yetkili teknik çalışma ile işaretlenmesi. Telefon haritasında yer göstermekle aynı işlem değildir.

Arsa: Genel kullanımda yapılaşma amacıyla değerlendirilen arazi. Tapuda arsa yazması tek başına ruhsat alınabileceğinin güvencesi değildir.

Arsa payı: Kat mülkiyeti veya kat irtifakında bağımsız bölüme bağlı ortak arsa payı. Dairenin net alanıyla aynı kavram değildir.

B

Bağımsız bölüm: Kat mülkiyetine konu olabilen, başlı başına kullanıma elverişli daire, dükkân veya büro gibi bölüm.

Bağış: Bir malın karşılıksız devri. Satıştan farklı hukuki ve vergisel sonuçları vardır.

Beyan: Tapu kütüğünde taşınmazla ilgili açıklamaların kaydedildiği bölüm veya bu bölümdeki kayıt. Etkisi, kaydın içeriğine göre değerlendirilir.

Brüt alan: Duvar ve benzeri unsurları da içeren alan ölçüsü. Bağımsız bölüm brütü ile ortak alan payları eklenen genel brüt birbirinden ayrılmalıdır.

C

Cins değişikliği: Taşınmazın tapuda kayıtlı niteliğinin gerçek ve hukuki durumuna uygun olarak değiştirilmesi işlemi. Tek başına imar izni değildir.

Ç

Çekme mesafesi: Yapının yol veya komşu parsel sınırına ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen mesafe. Plan ve yönetmelik hükümleri birlikte okunur.

D

DASK: Zorunlu Deprem Sigortasının bilinen adı. Sigorta poliçesi binanın depreme dayanıklı olduğuna ilişkin teknik rapor değildir.

Depozito: Kira ilişkisindeki yükümlülükler için verilen güvence. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanundaki sınır ve saklama kuralları dikkate alınır.

Döner sermaye bedeli: Tapu hizmeti için yürürlükteki tarifeye göre alınan hizmet bedeli. Tapu harcından ayrı bir kalemdir.

Düzenleme ortaklık payı: İmar düzenlemesinde kanunda belirtilen ortak kullanım ihtiyaçları için karşılanan pay. Her taşınmazdan otomatik ve aynı oranda kesinti yapılacağı anlamına gelmez.

E

Ekspertiz: Bir varlığın belirli amaçla uzman tarafından incelenip değerlendirilmesi. Her piyasa fiyat görüşü resmî değerleme raporu değildir.

Elbirliği mülkiyeti: Payların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmediği, ortakların birlikte hak sahibi olduğu mülkiyet türü. Miras ortaklığında sıklıkla görülür.

Emlak vergisi değeri: Emlak Vergisi Kanunu esaslarına göre belirlenen vergi değeri. Piyasada gerçekleşebilecek satış bedeliyle aynı olmak zorunda değildir.

Emsal: İmar belgesinde kullanıldığında KAKS’ı; fiyat araştırmasında ise karşılaştırılabilir taşınmazı anlatabilir. Bağlama göre anlamı değişir.

Enerji kimlik belgesi: Binanın enerji performansına ilişkin bilgileri gösteren belge. Taşıyıcı sistem güvenliğini belgelemez.

G

Geçit hakkı: Bir taşınmazın başka taşınmaz üzerinden geçişten yararlanmasını sağlayan hak. Fiilen kullanılan patika, kendiliğinden tescilli geçit hakkı değildir.

H

Haciz: Bir borcun takibi kapsamında taşınmaz veya pay üzerindeki tasarrufları etkileyen icra işlemi. Kayıt ve dosya içeriği incelenmelidir.

Hisseli tapu: Günlük dilde bir taşınmazda birden fazla kişinin pay sahibi olmasını anlatır. Tapudaki mülkiyet türü ve pay oranları ayrıca görülmelidir.

İ

İfraz: Bir parselin mevzuata uygun biçimde birden çok parsele ayrılması. Her büyüklükteki arazi istenildiği gibi bölünemez.

İmar: Yerleşme, arazi kullanımı ve yapılaşmanın plan ve mevzuat çerçevesinde düzenlenmesi.

İmar durumu: Parselin plan kapsamındaki kullanım ve yapılaşma koşullarını gösteren bilgi veya belge. Güncel plan, notlar ve uygulama koşullarıyla birlikte değerlendirilir.

İmar planı: Arazinin kullanımı ve yerleşmenin düzenini belirleyen plan. Farklı ölçeklerdeki planların işlevleri birbirinden farklıdır.

İmar uygulaması: Plan kararlarının parsel ve mülkiyet düzenine yansıtılmasına yönelik işlemler. Yeni parsel ve alan durumunu etkileyebilir.

İntifa hakkı: Başkasına ait maldan kullanma ve yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hak. Çıplak mülkiyeti satın alanın kullanımını etkileyebilir.

İpotek: Bir alacağı taşınmazla güvence altına alan ayni teminat. Borcun ödenmesiyle sicildeki kaydın silinmesi aynı aşama değildir.

İrtifak hakkı: Taşınmaz üzerinde belirli kullanım veya yararlanma yetkileri sağlayan sınırlı ayni haklar grubu. Geçit ve intifa buna örnektir.

İskân: Yapı kullanma izin belgesinin günlük dildeki adı. Yapı ruhsatıyla ve deprem performans raporuyla karıştırılmamalıdır.

K

Kadastro: Taşınmazların sınır ve hukuki durumlarının belirlenerek kayda geçirilmesine yönelik çalışma.

KAKS: Kat alanı katsayısı; emsale konu kat alanları toplamının ilgili parsel alanına oranı. Emsal dışı alanlar ve plan hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Kamulaştırma: Kamu yararı için, kanundaki koşullarla özel mülkiyetteki taşınmazın kamuya geçirilmesi süreci.

Kapora: Günlük dilde ön ödeme, bağlanma veya cayma parası için kullanılabilir. İsmi tek başına iade koşulunu belirlemez; anlaşmanın içeriği ve geçerliliği önemlidir.

Kat irtifakı: Yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümlerine esas olmak üzere arsa payına bağlı kurulan irtifak türü.

Kat mülkiyeti: Tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel mülkiyet.

Kira çarpanı: Taşınmaz fiyatının dönemsel kira gelirine bölünmesiyle bulunan oran. Aylık mı yıllık mı hesaplandığı belirtilmelidir.

Kira şerhi: Kira ilişkisinin tapu siciline şerh edilmesi. Etkisi sözleşme ve mevzuatla birlikte incelenir.

M

Miras intikali: Miras kalan taşınmazın mirasçılar adına tapuda tescili. Sonraki satış ve vergi işlemlerinden ayrı bir aşamadır.

Muvafakat: Belirli bir işlem için verilen uygun bulma veya izin beyanı. Kimden, hangi biçimde ve hangi işlem için gerektiği değişebilir.

Müstakil tapu: Uygulamada tek malikli taşınmazı anlatmak için kullanılan ifade. Müstakil ev, bağımsız bölüm ve yapılaşma hakkıyla aynı anlama gelmez.

N

Nazım imar planı: Genel arazi kullanım kararlarını ve gelişme çerçevesini belirleyen plan. Parselin ruhsat ayrıntılarını tek başına kesinleştirmez.

Net alan: Bağımsız bölüm içinde mevzuattaki dışlamalar dikkate alınarak hesaplanan kullanılabilir temiz alan. Balkon ve ortak alanlar gelişigüzel eklenmemelidir.

Ö

Ön alım hakkı: Belirli koşullarda satışa konu taşınmazı veya payı öncelikle edinme hakkı. Paylı mülkiyetten veya sözleşmeden doğabilir.

P

Pafta: Kadastro veya imar haritasının belirli bir alanı gösteren bölümü. Ada ve parsel numaralarının yerine geçmez.

Parsel: Sınırları belirlenmiş arazi birimi. Kadastro parseli ile imar uygulaması sonucu oluşan parsel farklı olabilir.

Paylı mülkiyet: Bir malın belirlenmiş oranlarla birden fazla kişiye ait olması. Pay oranı, belirli bir fiziksel bölümün ayrı mülkiyeti değildir.

Piyasa değeri: Belirli tarih ve koşullarda taşınmazın piyasadaki muhtemel değişim değerine ilişkin değerlendirme. İlan fiyatıyla eşit kabul edilmez.

R

Rayiç değer: Genel kullanımda güncel alım-satım değerini anlatır. Belediyeden alınan vergi değeri için de kullanıldığı için hangi anlamın kastedildiği sorulmalıdır.

Riskli yapı: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki usule göre riskli olduğu belirlenen yapı. Gündelik bir gözlemle veya fotoğrafla verilen etiket değildir.

S

Sit alanı: Kültürel veya doğal değerleri nedeniyle özel koruma hükümlerine tabi alan. Koruma türü ve kararlar kullanım olanaklarını etkiler.

Ş

Şerh: Kişisel hak, tasarruf kısıtlaması veya kanunun öngördüğü bir durumun sicile kaydı. Her şerhin sonucu aynı değildir.

T

Tahliye taahhüdü: Kiracının belirli tarihte boşaltmaya ilişkin yazılı beyanı. Geçerlilik ve takip koşulları vardır; tek başına otomatik tahliye sağlamaz.

TAKS: Taban alanı katsayısı; mevzuata göre hesaplanan yapı taban alanının ilgili parsel alanına oranı. Çekme mesafeleri de birlikte uygulanır.

Takyidat: Taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamaları topluca anlatan kullanım. Kayıtların ayrıntısı görülmeden yalnızca bu kelimeyle sonuca varılamaz.

Tapu harcı: Tapu işleminin türüne ve mevzuattaki matraha göre alınan harç. Döner sermaye ve diğer giderlerden ayrıdır.

Tapu senedi: Tescile ilişkin bilgileri gösteren belge. Eski tarihli senet, taşınmazın bugün de aynı kayıtlara sahip olduğunu garanti etmez.

Tarla: Genellikle tarımsal nitelikteki arazi için kullanılan tapu vasfı. Otomatik konut veya bağ evi yapma izni vermez.

Terkin: Tapu sicilindeki bir kaydın hukuki koşulları oluşunca silinmesi işlemi.

Tescil: Bir hak veya hukuki durumun tapu siciline kaydedilmesi.

Tevhit: Birden fazla parselin koşulları sağlanarak birleştirilmesi. İfrazın ters yönlü işlemidir.

U

Uygulama imar planı: Yapı adaları, yollar ve yapılaşmaya ilişkin ayrıntılı kararları içeren plan. Plan notlarıyla birlikte okunur.

V

Vekâletname: Bir kişinin başka biri adına işlem yapma yetkisini gösteren belge. Taşınmaz işlemi için kapsamı ve geçerliliği kontrol edilmelidir.

Y

Yapı kayıt belgesi: İmar barışı düzenlemesi kapsamında alınmış belge. Yapı ruhsatı, iskân veya deprem güvenliği belgesi yerine geçmez.

Yapı ruhsatı: Mevzuatın aradığı durumlarda inşaata başlanabilmesi için yetkili idarece düzenlenen izin. Tamamlanmış yapının kullanım izniyle farklıdır.

Yençok: Planda izin verilen en fazla yapı yüksekliğini ifade eden gösterim. Kot, kat ve diğer plan hükümleriyle birlikte okunur.

Yola terk: Taşınmazın imar yoluna rastlayan kısmının ilgili usulle kamu kullanımına bırakılması. Satılabilir net alanı etkileyebilir.

Konuyu ayrıntılı okumak içinİmar durumu, TAKS ve emsal · Tapu, şerh ve ipotek · Hisseli tapu ve ön alım · Kat mülkiyeti, ruhsat ve iskân

Kaynaklar ve resmî bağlantılar

TKGM: Parsel bilgileri · Türk Medeni Kanunu · Türk Borçlar Kanunu · Kat Mülkiyeti Kanunu

Hazırlayan: Kadir Akgül – Gayrimenkul Danışmanı
Son kontrol: 1 Kasım 2026Rehber ana sayfası →