Tapu kaydı ve takyidat nasıl incelenir?

Tapu senedi, taşınmazı tanımak için başlangıçtır. Eski bir tapu fotoğrafı ise güncel sahipliği, sonradan konulmuş ipoteği veya kısıtlamaları tek başına göstermez. İnceleme, işlem tarihine yakın güncel kayıt üzerinden yapılmalıdır.

Önce taşınmazın kimliğini eşleştirin

İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, yüzölçümü ve niteliği kontrol edin. Daire veya dükkânda blok, kat ve bağımsız bölüm bilgilerini de karşılaştırın. Satın aldığınız bölümle size gösterilen yerin aynı olduğunu proje ve yerinde incelemeyle doğrulayın. Kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası farklı olabilir.

Kayıtta hangi başlıklar önemlidir?

• Malik ve pay: Satıcının kimliği, payı ve satış yetkisi. Vekil varsa vekâletin kapsamı ve geçerliliği ayrıca incelenir.

• Mülkiyet türü: Paylı mülkiyet, elbirliği, kat irtifakı veya kat mülkiyeti aynı sonuçları doğurmaz.

• Haklar ve kısıtlamalar: İpotek, haciz, irtifak, intifa, aile konutu veya satış vaadi gibi kayıtların tam metni görülmelidir.

• Beyanlar: Taşınmazla ilgili açıklamalar ve özel durumlar burada yer alabilir. Her beyan satış engeli değildir; etkisi içeriğe göre değişir.

İpotek, haciz, şerh ve beyan farkı

İpotek, bir alacak için taşınmazı teminat gösterir. Haciz, borcun takibine ilişkin bir işlemdir. Şerh, kanunda öngörülen bir hakkı veya kısıtlamayı sicilde görünür kılar. Beyan ise taşınmazla ilgili açıklamaların kaydedilmesidir. Bunların hepsine tek bir “sorun var/yok” etiketi vermek doğru değildir.

Güvenli inceleme sırası

1. Malik veya yetkili kişi üzerinden güncel resmî kayda ulaşın.

2. Belirsiz kaydın tarihini, dayanağını, lehtarını ve etkisini ilgili müdürlükten öğrenin.

3. İpotek veya haciz için alacaklı/dosya bilgisi ve kaldırılma planını netleştirin.

4. Ödeme ile terkinin hangi sırada yapılacağını yazılı olarak planlayın.

5. Devir öncesinde güncel durumu tekrar kontrol edin; geçmişte alınan belgeyle yetinmeyin.

Sık yapılan hata: Borç ödendiyse kayıt da silinmiştir

Borç ödeme dekontu ile ipoteğin tapudan terkini farklı aşamalardır. Örneğin bankaya borcun kapanması, kaydın sicilden kaldırıldığını görmeden “ipotek yok” denmesi için yeterli değildir. Terkin işleminin tamamlandığı doğrulanmalıdır.

Sık sorulan soru: İpotekli taşınmaz alınabilir mi?

İşlemin mümkün olması, alıcı için risk taşımadığı anlamına gelmez. Kayıt, borç ve ödeme düzeni taşınmaza özgü değerlendirilmelidir. Uyuşmazlık, ihtiyati tedbir veya belirsiz hak varsa avukat incelemesi tamamlanmadan bağlayıcı taahhüde girmeyin.

Kaynaklar ve resmî bağlantılar

TKGM: Sık sorulan sorular · Türk Medeni Kanunu: Tapu sicili ve ayni haklar

İlgili rehberlerHisseli tapu ve pay satışı · Kat irtifakı, kat mülkiyeti, ruhsat ve iskân · Gayrimenkul alım-satım süreci

Hazırlayan: Kadir Akgül – Gayrimenkul Danışmanı
Son kontrol: 1 Kasım 2026

Genel bilgilendirmedir. Somut işlem için güncel kurum kaydı ve gerektiğinde yetkili uzmanın incelemesi esas alınır.Gayrimenkul Rehberi’ne dön →