Kat irtifakı, kat mülkiyeti, ruhsat ve iskân
Bir konutun tapusunun bulunması, bütün yapı belgelerinin tamam olduğu anlamına gelmez. Mülkiyet kaydı, inşaat izni, kullanım izni ve binanın teknik güvenliği ayrı başlıklardır.
Dört kavramın farkı
Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümlerine esas olmak üzere arsa payına bağlı kurulan haktır. Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının bağımsız bölümü üzerindeki, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı mülkiyettir.
Yapı ruhsatı, mevzuatın aradığı durumlarda inşaata başlanmasına dayanak oluşturan idari izindir. Yapı kullanma izin belgesi, günlük dildeki adıyla iskân, tamamlanan yapının kullanım izniyle ilgilidir. Birinin varlığı diğer belgeleri görmeden karar vermeyi haklı kılmaz.
Belge kontrolü nasıl yapılır?
Tapuyu inceleyin: Bağımsız bölüm, kat, blok, nitelik ve arsa payını doğrulayın.
Belediye dosyasını sorun: Ruhsatı, onaylı mimari projeyi, varsa tadilat projelerini ve yapı kullanma izin belgesini malik veya yetkili kişi aracılığıyla inceleyin.
İskânın kapsamını okuyun: Belgenin hangi yapı ve bölümler için düzenlendiğini, kısmi izin bulunup bulunmadığını netleştirin.
Fiilî durumla karşılaştırın: Gösterilen dairenin yeri, oda düzeni, kapatılmış balkon, ek alan veya kullanım değişikliği projeyle uyumlu mu?
Eksikliği somutlaştırın: Belge yoksa nedenini, tamamlanabilirliğini, gereken onay ve maliyetleri yetkili idare ve uzmanla değerlendirin.
Sık yapılan iki çıkarım
“Kat irtifaklı bütün evler iskânsızdır” demek de, “kat mülkiyeti varsa hiçbir sorun olamaz” demek de doğru değildir. Güncel belediye ve tapu kayıtları birlikte okunmalıdır. Sonradan yapılan aykırı tadilatlar ayrıca araştırılır.
Elektrik, su veya doğalgaz aboneliği bulunmasını bütün yapının mevzuata uygunluğunun kanıtı saymayın. Bankanın kredi vermesi de alıcının belge ve teknik inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz.
Örnek: Daireye eklenen teras
Satışta kullanılan toplam alana kapatılmış bir teras eklenmiş olabilir. Terasın kullanımda olması onun bağımsız bölüme ait, ruhsatlı ve net alana dahil olduğu anlamına gelmez. Proje, tapu ve varsa ortak alan düzeni birlikte incelenmelidir.
Sık sorulan soru: Bu belgeler deprem güvenliğini kanıtlar mı?
Hayır. İdari belgeler önemli olmakla birlikte mevcut taşıyıcı sistemin bugünkü performansını tek başına göstermez. Teknik değerlendirme, uygun kapsamda yetkili mühendis tarafından yapılmalıdır.
Kaynaklar ve resmî bağlantılar
Kat Mülkiyeti Kanunu: m.1–3, 12–14 · Bakanlık: Yapı ruhsatı hizmet standardı
İlgili rehberlerTapu kaydı ve takyidat nasıl incelenir? · Ev alırken belge ve deprem güvenliği kontrolleri
Hazırlayan: Kadir Akgül – Gayrimenkul Danışmanı
Son kontrol: 1 Kasım 2026
Genel bilgilendirmedir. Somut işlem için güncel kurum kaydı ve gerektiğinde yetkili uzmanın incelemesi esas alınır.Gayrimenkul Rehberi’ne dön →