Hisseli tapu ve pay satışında dikkat edilecekler
“Hisseli” kelimesi satışın kötü veya iyi olduğunu tek başına söylemez. Önce hangi mülkiyet türüyle, hangi oranı ve hangi kullanım koşullarını edindiğinizi anlamanız gerekir.
Paylı mülkiyet ile elbirliği aynı değildir
Paylı mülkiyette ortakların belirli pay oranları vardır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklık konusu mal üzerinde ayrı ayrı tasarruf edilebilen paylar aynı biçimde söz konusu değildir; birlikte hareket kuralları önem kazanır. Özellikle miras kalan taşınmazlarda “ben kendi hissemi satıyorum” ifadesinin hangi hukuki işleme karşılık geldiği araştırılmalıdır.
Pay, arazide seçilen bir bölüm değildir
1.200 m² taşınmazda 1/3 pay edinmek, aritmetik olarak 400 m²’ye karşılık gelse de belirli köşedeki 400 m²’nin bağımsız mülkiyetini vermez. Ayrı parsel oluşturulması, kullanım anlaşması ve mülkiyet devri farklı konulardır. Çizilmiş bir yerleşim planını resmî ifraz olarak kabul etmeyin.
Satıştan önce sorulacak sorular
Güncel kayıt paylı mı, elbirliği mi? Satıcının payı tam olarak nedir?
Taşınmazı fiilen kim, hangi dayanakla kullanıyor? Kullanım anlaşması varsa kapsamı ve sonraki alıcıya etkisi nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, uyuşmazlık, şerh veya kullanım engeli var mı?
Yasal veya sözleşmesel ön alım hakkı söz konusu mu?
Tarım arazisiyse devir ve bölünme koşulları için ayrıca kurum görüşü gerekiyor mu?
Payın ileride satılabilirliği ve finansmanı sizin amacınıza uygun mu?
Ön alım hakkı neden önemlidir?
Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların kanuni ön alım hakkını gündeme getirebilir. Satışın noter aracılığıyla bildirimi, feragat veya belirli satışta vazgeçme ve dava koşulları ayrı konulardır. “Diğer ortaklar biliyor” sözü tek başına hakların ortadan kalktığını göstermez.
Ön alım hükümlerinde 2025 sonunda değişiklik yapılmıştır. Süreleri ve uygulanacak bedeli eski internet yazılarından kopyalamak yerine satış tarihi, geçiş hükümleri ve güncel kanun birlikte incelenmelidir. Bu yazı, somut işlem için dava süresi hesaplaması yapmaz.
Sık yapılan hata
“Bütün hissedarların imzası olmadan hiçbir pay satılamaz” veya “payımı her koşulda istediğim kişiye satabilirim” genellemelerinin ikisi de yanıltabilir. Mülkiyet türü, işlem ve özel mevzuat belirleyicidir.
Alıcı için pratik sonuç
Ödeme öncesinde tapu kaydı, kullanım düzeni ve ön alım riskini avukatla değerlendirin. Bağımsız kullanım beklentiniz varsa bunu yalnızca metrekare hesabıyla değil, hukuken uygulanabilirliğiyle birlikte sorgulayın.
Kaynaklar ve resmî bağlantılar
Türk Medeni Kanunu: m.688 ve devamı; m.732–735 ve geçiş hükmü · TKGM: 2024-6 ve tarımsal arazi uygulamaları sunumları
İlgili rehberlerArsa ve tarla alırken yapılacak kontroller · Tapu kaydı ve takyidat nasıl incelenir? · Miras intikali ve taşınmaz satışı
Hazırlayan: Kadir Akgül – Gayrimenkul Danışmanı
Son kontrol: 1 Kasım 2026
Genel bilgilendirmedir. Somut işlem için güncel kurum kaydı ve gerektiğinde yetkili uzmanın incelemesi esas alınır.Gayrimenkul Rehberi’ne dön →