Kiracılı taşınmaz satın alırken nelere dikkat edilmeli?

Kiracılı bir konutu almak, boş konut satın almakla aynı teslim planına sahip değildir. Satıcının “kiracı çıkar” sözü yerine mevcut kira ilişkisinin belgeleri ve sizin kullanım ihtiyacınız değerlendirilmelidir.

Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca taşınmaz el değiştirince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle “evi aldım, sözleşme yeniden başlar” veya “yeni malik istediği kirayı belirler” kabulüyle hareket etmeyin.

Ödeme öncesinde hangi bilgiler alınmalı?

1. Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, ek anlaşmalar ve kira ödeme dönemi.

2. Son ödenen kira, ödeme belgeleri, artış düzeni ve varsa uyuşmazlık.

3. Depozitonun tutarı, kimde bulunduğu ve devirde nasıl hesaplaşılacağı.

4. Peşin alınmış kira varsa hangi döneme ait olduğu.

5. Taşınmazı fiilen kullanan kişi, kullanım biçimi ve teslim beklentisi.

6. Varsa ihtar, dava, icra takibi veya tahliye taahhüdünün aslı ve hukuki durumu.

Bu bilgiler kişisel veri içerebilir. İncelemeyi gerekli kapsamda yapın; kiracının ilgisiz kimlik, sağlık veya aile bilgilerini toplamaya çalışmayın.

Kendim oturmak istersem ne olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malikin gereksinimi özel hükümlere tabidir. Kanunun 351. maddesi; edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim koşuluyla altı ay sonra dava yolunu ve sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde kullanılabilen alternatif yolu düzenler. Gerçek ve zorunlu ihtiyaç, bildirim, süre ve dava şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu açıklama kiracının altıncı ayda otomatik çıkacağı anlamına gelmez. Dava ve gerektiğinde arabuluculuk koşulları, tebligat ve ispat konuları için avukattan işlem tarihine göre yol haritası alın. Taşınma planınızı yalnızca en erken hukuki ihtimale bağlamayın.

Sık yapılan hata: Yeni kira için tek taraflı rakam belirlemek

Mülkün el değiştirmesi, mevcut kirayı tek taraflı olarak piyasa düzeyine çıkarma hakkı vermez. Artış ve kira tespiti kuralları sözleşmenin koşullarıyla birlikte değerlendirilir. Satış getirisini hesaplarken var olan kira ile gelecekte umulan kirayı ayırın.

Devir ve teslim nasıl belgelenmeli?

Satıcıyla depozito, geçmiş borçlar, peşin kira ve teslim konusunda yazılı hesaplaşma yapın. Yeni malikin iletişim ve ödeme bilgileri kiracıya doğrulanabilir biçimde bildirilmelidir. Eşya ve sayaç bilgileri gibi teslim ayrıntıları da tutanakla kayıt altına alınabilir.

Sık sorulan soru: Tahliye taahhüdü kesin çözüm mü?

Belgenin bulunması tek başına yeterli değildir. Düzenlenme ve teslim koşulları, tarih, imza, süre ve izlenecek usul incelenmelidir. Satın alma kararını belgenin geçerli olduğu varsayımına dayandırmayın.

Kaynaklar ve resmî bağlantılar

Türk Borçlar Kanunu: m.310, 342–345, 351–352

İlgili rehberlerGayrimenkulün piyasa değeri nasıl belirlenir? · Gayrimenkul alım-satım süreci

Hazırlayan: Kadir Akgül – Gayrimenkul Danışmanı
Son kontrol: 1 Kasım 2026

Genel bilgilendirmedir. Somut işlem için güncel kurum kaydı ve gerektiğinde yetkili uzmanın incelemesi esas alınır.Gayrimenkul Rehberi’ne dön →