Tapu harcı ve gayrimenkul alım-satım masrafları
Alım bütçesini yalnızca satış fiyatı üzerinden kurarsanız devir gününde finansman açığıyla karşılaşabilirsiniz. Giderleri işlemden önce, hangi tarafa ait oldukları ve ne zaman ödenecekleriyle birlikte yazılı bir tabloya dökmek daha sağlıklı olur.
Başlıca masraf kalemleri
Tapu harcı: İşlemin niteliği ve mevzuattaki matrah üzerinden hesaplanır. Olağan satış, bağış ve diğer devir türlerini aynı kurala bağlamayın.
Döner sermaye bedeli: Tapu hizmetine ilişkin ayrı kalemdir. İşlem ve yürürlükteki tarife esas alınır.
Finansman giderleri: Kredi kullanılıyorsa banka tarafından bildirilen ekspertiz, tahsis, ipotek ve sigorta kalemlerini inceleyin. Bunları tek bir “kredi masrafı” başlığıyla belirsiz bırakmayın.
Danışmanlık hizmet bedeli: Yazılı sözleşme, uygulanacak mevzuat ve vergiler çerçevesinde başlangıçta netleştirilmelidir.
Taşınmaza özgü giderler: Vekâlet, tercüme, belge tamamlama, zorunlu sigorta, teknik inceleme, ipotek kapama veya farklı işlem ihtiyaçları doğabilir.
Tapu harcında hangi bedel önemlidir?
Genel ilke, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelinin esas alınmasıdır. Belediyedeki vergi değerinin düşük olması, gerçek satış bedelini daha düşük göstermenin gerekçesi değildir. Eksik beyan sonradan vergi, ceza ve faiz sonucu doğurabilir.
Kontrol tarihi olan 1 Kasım 2026 itibarıyla olağan bedelli satışlarda genel tapu harcı oranı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir. Özel muafiyet veya farklı işlem niteliği ayrıca değerlendirilir. İşleme özel tahakkuk tutarını Tapu Müdürlüğünden doğrulamadan bu örneği kesin ödeme talimatı gibi kullanmayın.
Basit hesap örneği
Yalnızca genel oranı açıklamak için, harca esas bedelin 3.000.000 TL olduğunu varsayalım. Binde 20 üzerinden her bir taraf için 60.000 TL; toplamda 120.000 TL harç hesabı çıkar. Döner sermaye ve diğer giderler bu tutara dahil değildir. Tarafların kendi aralarındaki ödeme anlaşmasıyla mevzuattaki yükümlülükler karıştırılmamalıdır.
Satıcının vergi kontrolü ayrı yapılmalı
Bireysel satışta bedelli edinilen taşınmazın edinim tarihi ve satış koşulları değer artışı kazancı yönünden önem taşıyabilir. Miras/bağış, ticari faaliyet ve şirket satışları aynı çerçevede değerlendirilmez. Vergiyi yalnızca satış bedeli eksi alış bedeli şeklinde hesaplamayın; GİB rehberi ve mali müşavir görüşüyle ilerleyin.
Devir öncesi son kontrol
Her giderin tutarını, dayanağını, ödeyen tarafını ve son ödeme aşamasını yazın. Tahakkuk ve ödeme kanallarını resmî sistemden doğrulayın. Tanımadığınız kişilerin gönderdiği hesap bilgilerine yalnızca SMS veya mesaj görüntüsüne güvenerek ödeme yapmayın.
Kaynaklar ve resmî bağlantılar
GİB: Tapu harcının matrahı ve genel oranı · TKGM: 2026 döner sermaye tarifesi · GİB: Gayrimenkul satışında değer artışı kazancı
İlgili rehberlerGayrimenkulün piyasa değeri nasıl belirlenir? · Gayrimenkul alım-satım süreci
Hazırlayan: Kadir Akgül – Gayrimenkul Danışmanı
Son kontrol: 1 Kasım 2026
Genel bilgilendirmedir. Somut işlem için güncel kurum kaydı ve gerektiğinde yetkili uzmanın incelemesi esas alınır.Gayrimenkul Rehberi’ne dön →